一.最新的政策，第一套房已经卖掉了，再买算第二套吗？
1.不算，请仔细看看下面的解读。记者了解到，在国务院“二套房贷款首付五成、利率1倍”政策出台前，银行广泛接受的二套房认定标准是“以家庭作为二套房认定范围，夫妻双方包括未成年子女，只要有一方有过房贷记录，不管贷款是否已被还清，都被视为二套房”。
2.采访中，有银行表示，对于二套房的认定其实银行方面在此之前并没有细致的划分和界定。只要办理的客户没有不良贷款记录、即使以前办过房贷但人家还完了，就可以办理二套房贷。可是此次新规定下发后，恐怕以后再办理二套房贷时就不能“睁一只眼，闭一只眼了！
3.”是第几套房由房数决定据银监会相关人士介绍，新的二套房认定标准将“以房为限，而不是以贷为限”。
4.家庭中本人、配偶及未成年子女只要有一人购买了一套房，再买房就叫第二套。第三套房也是按家庭计量，不能证明是二套房的，那就是第三套房。对此，上述人士表示，新政策的出发点是让“居者有其屋”，一个家庭有一套住房就足够了，没必要住两套，房地产按揭贷款只支持住房的资金需求，而不能支持倒卖房屋的资金需求。
5.相关人士认为，新的认定标准结合“商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名”的规定，将有效控制“炒房”现象。
6.第三套房认定尚存在困难按照国务院要求，商品房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
7.然而，目前很多银行并没有停止三套房的贷款，但有些将首付比例大幅提高至60 ，或把贷款利率在基准利率的基础上上浮20 ，未停贷的原因是三套房认定的困难性。
8.对此一位银行工作人员解释说，虽然三套房相关政策已经出台，但银行执行起来却非常困难，个人拥有房产的套数信息由各地房管局掌握，而该系统至今没有实现全国互联，银行无法查明借款人在异地的房产信息。
9.而记者走访的省内多家银行业均表示，对于第三套房真的是很难界定，但是如果了解客户购买的是第三套房，银行是不会给予办理贷款的。
10.政策详解住房套数不以贷款为标准认定标准中国银监会银行监管一部主任杨家才表示，住房的套数认定不以是否发生过贷款为标准，即使首套住房没有利用银行贷款购买，再次购买住房同样会被认定为二套住房。
11.这次政策出台的一个意图就是要恢复房地产的居住属性，是房改十年以来的一次重大转折。专家解读北京中原三级市场研究部总监张大伟表示，第二套房认定标准收紧，以房为限，不是以贷为限，这将再次打击炒房客心理。
12.这一政策修改打击面扩大一倍，而且非常精确地打击了炒房客，可以说这是继国土部、住建部后，第三个部委出台了调控细则，使得调控的力度继续加强，将国务院的政策继续落实。
13.二套房认定包括未成年子女认定标准杨家才表示，二套住房以家庭为单位进行认定，包括本人、配偶及未成年子女。
14.商业银行的信贷登记系统可以查询到放贷情况，但要想准确判断住房套数主要还是以房管部门的登记信息为准。专家解读我爱我家副总裁胡景晖说，几年前房屋管理部门就开始进行房屋数量普查工作，但至今业内还没看到过公布的结果。
15.所以目前有没有个人住房数据库还是个未知数。因此以家庭为单位认定仍存在困难和漏洞。例如，婚前一方购买了房屋，另一方未购房。婚后未购房一方申请购房，目前就很难被认定。首套住房售出可视为无房户认定标准杨家才表示，如果居民需要改善住房条件，并且已经将手中的首套住房售出，再次购买房屋时可以视作无房户，但前提是要排除投机购房的情况存在，以后需要出具房管部门、居委会或者单位的证明。
专家解读我爱我家副总裁胡景晖表示，证明首套房已经出售，最简单的办法就是出具房屋买卖合同。该规定最大的亮点是，此前对于已购房的人，只要再购房均视为第二次购房，使得改善性住房无法认定。这次明确了改善性购房的标准。不过，不排除在房价上涨期，利用售出第一套房的钱，购买第二套房，等房价上涨后再出售获利的投机者。关于改善住房条件，广州曾出台政策，改善性住房要比第一套房面积大或总价高，才认定为改善性。不知道此次各地会不会出台类似补充意见。
二.两套房屋都是贷款买的，第一套卖了，现在第二套的利率会不会降。
1.按照之前的合同计算的。如果要降低，只有提取还款，然后跟银行重新签订贷款合同，不过现在的利率上涨很厉害，重新签订不一定划算了哦！
具体要看城市政策，和选择的银行了。
三.第一套房卖后（贷款还清 ，再买，算二套吗
1.现在国家是“认房又认贷”：只要使用过贷款买房，即使你名下没房子买了房子又卖，国家就是针对这点，防止别人投机，钻空子。
还有即使你第一次买房，无论有没有贷款，但只要你名下已经有房，再买房就算二套房。只有名下没房，又没贷款记录，才不算二套房！
